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      成都市業主大會議事規則

        業主大會名稱:______________[區]/[市]/[縣]___________________(物業名稱)物業管理業主大會
        業主委員會活動用房座落:______________(物業詳細的路街道巷門牌號)________(物業名稱)________(樓幢單元門牌號)

        第一條 目的與依據
        為保障本物業管理區域內業主大會的規范設立、運作,維護業主的共同利益與合法權益,根據《物業管理條例》等相關法規和政策規定,制定本物業管理區域內的業主大會議事規則(以下簡稱本規則)。

        第二條 涵義
        本規則是記載業主對業主大會宗旨、運作機制、活動方式、成員的權利義務等內容進行約定的自律性文件,是本物業管理區域內全體業主意志的集中體現,是業主大會運作的基本準則和依據。

        第三條 業主大會宗旨
        業主大會代表和維護本物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

        第四條 業主大會組成與成立
        ______________(物業名稱)的全體業主組成本物業管理區域業主大會,業主大會自通過業主公約及本規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。
        業主大會設立業主委員會作為執行機構。
        業主大會成立后成為本物業管理區域業主的,自動成為業主大會的成員。

        第五條 業主身份確認
        業主身份的確認,一般按房屋所有權證記載的所有權人確定;訂立買賣合同尚未取得房屋所有權證的物業買受人,其房屋竣工并已交付的,按照房屋所有權人進行業主身份認定。
        前款確定或認定的房屋業主超過一人的,推選一人參加業主大會會議。
        無民事行為能力或限制民事行為能力的業主,由其法定代理人參加業主大會會議。

        第六條 業主大會活動范圍
        本物業管理區域的業主大會、業主委員會依法就本物業管理區域內的有關物業管理事項代表全體業主履行職責。
        業主大會、業主委員會接受當地物業管理主管部門的指導和監督。
        業主大會、業主委員會配合公安機關,與社區居民委員會相互協作,共同做好維護社會治安等相關工作。
        業主大會、業主委員會支持社區居民委員會開展工作,接受其指導和監督。

        第七條 業主大會職責
        業主大會按照業主大會會議審議通過的業主公約和本規則,依法履行以下職責:
        (一)修改業主公約和本規則。
        (二)選舉、更換業主委員會委員。
        (三)選聘、解聘物業管理企業。
        (四)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施。
        (五)制定、修改物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度,包括房屋定期維修制度,設施設備管理規定,綠化環境衛生管理規定,住宅裝修管理規定,車輛停放與交通秩序協管規定,消防與治安協管規定;物業服務費用分攤及交繳規定;業主大會和業主委員會工作經費分攤、交繳及管理使用辦法等。
        (六)決定物業共用部位、共用設施設備使用與收益分配方案。
        (七)聽取和審議業主委員會工作報告,改變和撤銷業主委員會不適當的決定。
        (八)監督物業共用部位、共用設施設備的使用與維護,督促業主、使用遵守業主公約。
        (九)設立業主大會和業主委員會工作經費后,審議業主委員會年度財務預算方案、決算報告等。
        (十)______________________________________________________________。

        第八條 業委會任期與組成、委員資格
        業主委員會實行任期制,每屆任期3年;業主委員會任期屆滿之日起資格自動終止。委員任期同業主委員會任期相同,可連選連任
        業主委員會由_________名委員組成,設主任1名,副主任_________名。無法按本規則規定的人數足額選出業主委員會委員,按實際選出的人數(不少于政策規定的5人)為準確定業主委員會委員名額。
        業主委員會自選舉產生之日起3日內召開業主委員會會議,推選產生業主委員會主任、副主任;業主委員會主任、副主任由業主委員會會議從委員中推選產生。
        業主委員會委員的條件如下:
        (一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主。
        (二)遵守法律、法規。
        (三)遵守本規則、業主公約,履行業主義務。
        (四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔。
        (五)具有一定組織能力。
        (六)具備必要工作時間。

        第九條 業委會職責
        業主委員會是業主大會的執行機構,依法履行以下職責:
        (一)召集業主大會會議,執行業主大會通過的各項決定,并報告物業管理的實施情況。
        (二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。
        (三)擬定業主公約、本規則修改方案。
        (四)擬定專項維修資金的使用、續籌方案,依照有關政策并經業主大會授權,負責物業專項維修資金的籌集。
        (五)擬定物業共用部位、共用設施設備的使用與收益分配方案。
        (六)設立業主大會和業主委員會工作經費后,擬定業主委員會的年度財務預算方案、決算報告。
        (七)會同物業管理企業擬定物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案;擬定物業服務費用分攤及交繳規定的方案,業主大會和業主委員會工作經費分攤、交繳及管理使用辦法的方案。
        (八)監督業主公約的實施。
        (九)督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主,限期交納物業服務費用。
        (十)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同,并配合解決管理服務中的重大問題。
        (十一)協調業主之間及業主與物業管理企業之間的糾紛。
        (十二)對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業主大會的財物進行妥善保管。
        (十三)_______________________________________________________________。

        第十條 業委會主任與副主任職責
        業主委員會主任負責業主委員會的日常事務,依法履行以下職責:
        (一)負責召開業主委員會會議,主持業主委員會工作。
        (二)管理業主大會業主委員會印章、檔案資料。
        (三)完成業主委員會交辦的工作。
        (四)接受物業管理主管部門的培訓和指導。
        (五)_________________________________________________________________。
        業主委員會副主任協助主任工作。

        第十一條 業委會委員職責
        業主委員會委員參加業主委員會會議等有關活動,參與業主委員會有關事項的決策,執行業主委員會的決定,完成業主委員會交辦的工作。

        第十二條 業主投票權確定
        首次業主大會會議業主在業主大會上的投票權數按政府規定(以下的第一項)執行,首次業主大會會議后業主的投票權數,采用下列第_________項的辦法確定:
        (一)按照業主在物業管理區域內擁有的物業建筑面積計算,以1平方米為1個投票權計算業主的投票權數,不足1平方米的余數部分采用四舍五入方法計算。
        (二)__________________________________________________________________。

        第十三條 業主大會會議制度
        業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
        定期會議由業主委員會于每_________年的第_________季度組織召開。
        有下列情況之一的,由業主委員會及時組織召開業主大會臨時會議:
        (一)20%以上業主提議的。
        (二)發生重大事故或緊急事件需要及時處理的。
        (三)___________________________________________________________________。

        第十四條 業主大會會議召集與組織
        業主大會會議由業主委員會組織召開,并負責會議的通知、資料收集、意見征詢、表決票發放與回收、會務組織、會議記錄等工作。

        第十五條 業主大會會議通知
        召開業主大會會議,于會議召開15日以前通知全體業主,并將會議通知和有關材料以書面形式在物業管理區域內公告;發生重大事故或者緊急事件等需要及時處理時,也要及時通知和公告;并同時告知街道辦事處(鎮人民政府)、社區居民委員會。

        第十六條 業主大會會議形式
        本物業管理區域內業主大會會議一般采取[書面征求意見]/[集體討論]形式,須有本物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加方為有效。

        第十七條 業主大會會議的參加
        業主本人因故不能參加業主大會會議的,可書面委托代理人參加。
        單位業主派代表持有效的委托證明資料參加業主大會會議。
        業主應參加業主大會會議。業主不出席,也不委托他人參加業主大會會議的,視為棄權,但必須遵守業主大會作出的決定。

        第十八條 [此條可選]業主代表參加會議
        鑒于本物業管理區域內業主人數較多,以_________[個單元]/[個樓層]/[幢]為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。業主代表于參加業主大會會議3日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見;凡需投票表決的,業主的贊同、反對及棄權的意見經本人簽字后,由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。
        業主代表因故不能參加業主大會會議的,其所代表的業主要另外推選一名業主代表參加。
        業主代表不出席、所代表的業主也不另推選業主代表參加業主大會會議的,視為棄權,但業主必須遵守業主大會作出的決定。

        第十九條 業主大會會議表決形式與程序
        業主大會會議的表決,一般采用1個(戶)業主1份表決票的方式。表決票上標明業主的姓名,樓棟單元門牌號,建筑面積,投票權數,表決事項,贊成、反對、棄權選項及示范符號,有效與無效票的提示,以及業主本人簽名等內容。
        業主大會會議的表決按以下程序進行:
        (一)公告表決事項與內容、監票人。
        (二)發放、回收表決票。
        (三)公開計票。
        (四)宣布投票結果。
        公開計票要有不少于10名非業主委員會委員的業主及1/2以上業主委員會委員參加,并對計票的相關情況予以書面簽字認可。
        業主大會作出重大事項的決定、選舉業主委員會委員,采用書面形式簽字表決,表決人要在表決票發放和回收登記冊上簽字。
        表決情況由業主委員會進行書面記錄。

        第二十條 業委會會議
        業主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集、主持,每_________[月]/[季度]/[半年]定期召開一次。
        業主大會會議結束后_________日內,業主委員會召開業主委員會會議,討論研究貫徹實施業主大會決定的有關事宜。
        經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,及時召開業主委員會會議,會議召開3日前要通知全體委員。
        業主委員會會議有1/2以上委員出席方為有效。進行表決時,每位委員擁有一票表決權。

        第二十一條 業主大會與業委會決定
        業主大會作出的決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
        業主大會作出制定和修改業主公約、本規則、選聘與解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案、分擔業主大會及其業主委員會工作經費、調整物業服務內容及標準與收費標準、以業主大會名義起訴等重大事項的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
        業主大會會議作出決定的時間以公開統計產生表決結果之日為準。
        業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
        業主委員會作出決定,必須經全體委員1/2以上同意。
        業主大會尊重物業管理企業的合法權益,涉及到物業管理企業的,就有關事項進行事前協商。
        業主大會、業主委員會依法履行職責,不作違反法律、法規的決定,不作與物業管理無關的決定。

        第二十二條 會議記錄與議事文件簽發
        業主委員會負責對業主大會會議、業主委員會會議進程及會議決定進行書面記錄;業主大會、業主委員會的會議決定等在內的議事文件由業主委員會發布或簽署;并由出席會議的委員簽字存檔。
        業主大會、業主委員會的決定,由業主委員會在決定作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告,并同時告知當地物業管理主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)、社區居民委員會。

        第二十三條 業委會委員選舉、補選、變更
        業主委員會委員由業主大會會議民主選舉產生、補選、終止資格。
        業主委員會委員候選人從_________[單元代表]/[樓層代表]/[幢代表]中推選,代表的產生要經相應區域內持1/2以上投票權的業主書面同意。
        候選人基本情況在正式選舉15日前張榜公示。
        業主大會會議選舉業主委員會委員,實行差額選舉,經與會業主所持投票權1/2以上通過,且得票多的當選。候選人得票相等不能排位當選的,對得票相等的候選人再次選舉確定。已選出的業主委員會委員人數少于規定人數的,采用下列第______款的辦法確定:
        (一)在當選之外的其他候選人中再次選舉確定。
        (二)按得票多少排序從比缺額數多2名的已當選外其他得票較多的候選人中再次選舉確定。
        業主委員會委員因故缺額時,在下一次業主大會會議召開時予以補選,缺額人數超過四分之一的,及時召開業主大會會議補選,補選的委員任期隨本屆業主委員會屆滿終止。
        經業主委員會或者20%以上業主提議,認為有必要變更業主委員會委員的,由業主大會會議作出決定。

        第二十四條 業委會委員資格中止與終結
        業主委員會的委員接受業主監督,有下列情形之一的,其委員資格自動中止:
        (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的。
        (二)有犯罪行為的。
        (三)以書面形式向業主大會提出辭呈的。
        (四)拒不履行業主義務的。
        (五)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的。
        (六)因疾病等原因喪失履行職責能力的。
        (七)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
        前款(一)項情形發生的,業主委員會委員資格自動中止后自然終結;其他情形發生的,其委員資格自動中止后,經業主大會會議決定通過,其委員資格終結。業主委員會委員資格自然終結或中止的,業主委員會要記錄并保存相關資料。
        業主委員會委員變更或資格中止的,自變更或資格中止之日起3日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物,移交給業主委員會或業主委員會會議決定的其他委員。

        第二十五條 業委會換屆
        業主委員會任期屆滿前要完成換屆選舉工作。其屆滿2個月前,組建換屆選舉籌備組;換屆選舉籌備組由本屆業主委員會委員、[單元代表]/[樓層代表]/[幢代表]中推選的部分非委員業主組成。
        換屆選舉籌備組在當地物業管理主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)、社區居民委員會的指導下,在業主委員會任期屆滿前2個月內召開業主大會會議,進行換屆選舉。換屆選舉中本屆業主委員會要報告任期內的工作情況。
        業主委員會任期屆滿之日起10日內,要將保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會,并辦理交接手續。

        第二十六條 業委會備案
        業主委員會的產生、變更、換屆、終止等的備案工作,按照《成都市物業管理業主大會規程》的規定執行。

        第二十七條 物業管理相關移交
        業主大會會議選舉產生業主委員會后,業主委員會要按照法規、政策的規定,與有關單位辦理物業相關移交手續。

        第二十八條 物業服務合同簽訂
        業主大會做出選聘物業管理企業的決定后,業主委員會要在30日內和業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。

        第二十九條 專項維修資金使用與續籌
        本物業管理區域內的業主建立專項維修資金保障物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造,其繳存標準、管理、使用和監督執行成都市的房屋專項維修資金管理辦法的有關規定。
        使用專項維修資金,一般由物業管理企業提出年度使用方案,經業主大會依法批準,并報物業管理主管部門備案后,由專戶管理銀行將年度所需資金劃轉到物業管理企業賬戶。
        一幢或一戶房屋的專項維修資金不足首次專項維修資金30%時,由業主委員會向該幢或該戶房屋業主續籌專項維修資金。
        對不執行成都市的房屋專項維修資金管理辦法的有關規定繳存、續籌專項維修資金的業主,由業主委員會在物業管理區域內予以公告,并代表其他業主依法對當事人予以起訴。

        第三十條 共用部位、共用設施設備經營與收益分配
        利用物業共用部位、共用設施設備進行經營,由業主委員會按照業主大會的決定代表業主與經營單位簽訂有關協議,業主所得收益主要用于補充專項維修資金,由業主大會決定業主委員會提出的分配、使用方案。

        第三十一條 業主大會與業委會工作經費
        業主大會和業主委員會依法開展工作的經費由全體業主承擔,不包含在本物業區域內物業服務費中,經費的分攤、交繳及管理使用辦法由業主大會另行決定。
        業主大會和業主委員會的工作經費開支包括:業主大會會議和業主委員會會議、必要的日常辦公等費用。該款項由業主委員會進行管理,由業主大會監督,并定期以書面形式在本物業管理區域內公告使用情況,接受業主質詢。

        第三十二條 印章管理與使用
        業主委員會按政府有關規定建立健全印章管理制度。印章由業主委員會主任負責管理,并按規定使用。除業主委員會會議通知和業主大會授權范圍內的審查動用物業專項維修資金、審查物業服務費標準、簽訂物業服務合同等以外需使用印章的,由業主委員會會議決定。違反印章使用規定,造成經濟損失或不良影響的,由責任人承擔相應責任。

        第三十三條 業主大會與業委會檔案資料管理
        業主大會及其業主委員會的議事文件、資料,由專人負責定期收集、整理、立卷和存檔。
        業主大會建立下列檔案資料:
        (一)各類會議記錄、紀要。
        (二)業主大會、業主委員會作出的決定等書面材料。
        (三)各屆業主委員會備案登記的材料。
        (四)業主、使用人清冊。
        (五)訂立的物業服務合同。
        (六)有關法律、法規和業務往來文件。
        (七)業主和使用人的書面意見。
        (八)專項維修資金收支情況清冊。
        (九)其他有關材料。

        第三十四條 業主大會解散
        因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散,在解散前,業主大會、業主委員會要在當地主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)的指導監督下,做好業主共同財產清算工作。
        業主大會解散前,業主共同財產清算結束后30日內,業主委員會按規定向有關部門辦理業主委員會備案、印章等注銷手續,并將保管的其他檔案資料移交當地主管部門。

        第三十五條 規則的通過
        本規則經_________年_________月_________日首次業主大會會議全體業主所持投票權2/3以上通過,自通過之日起生效。

        第三十六條 規則修改與補充
        業主大會會議通過的有關本規則的決定均是本規則的組成部分;本規則的修訂經業主大會會議通過;本規則未盡事項由業主大會會議補充。

        第三十七條 規則備案
        制定和修改的業主大會議事規則,按規定報當地物業管理主管部門備案。

        第三十八條 規則保存與執有
        本規則業主各執1份,業主委員會保存3份,當地物業管理主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)、社區居民委員會各1份。

       


      ___________________[區]/[市]/[縣]
      _______(物業名稱)物業管理業主大會
      ____________年_______月__________日

        附件
        1.本示范文本中未訂立事項可以用×表示;
        2.本示范文本[]中的內容,據實填寫在其前面的空格中;
        3.可根據實際情況對文本有關條款予以選擇、調整、補充;
        4.召開首次業主大會會議時,應制定業主大會議事規則,對業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成與任期、工作經費、印章管理使用等事項依法作出約定。制定業主大會議事規則,不得侵害業主、物業使用人的合法權益。

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